央行從 2022 年至今已經升息 5 次，累積升息 3 碼，也就是 0.75%，對房貸一族增加了不少負擔。
於是在這麼多銀行、這麼多房屋貸款方案，哪個利率最優惠，成為要買房的人最關心的事情，本篇文章將介紹 2024 年各家銀行的房屋貸款方案與利率比較。
房屋貸款利率怎麼算？有哪些種類？
房屋貸款利率計算公式
房貸利率＝指標利率＋加碼利率
其中指標利率，或稱基準利率，是由各家銀行根據現在金融產業的平均利率水準，計算出來的結果，通常是以 5−6 家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準，所以各家銀行的數值會落在一定範圍內，不會相差太多。
另外，指標利率會隨著央行升降息而調整。
加碼利率則會評估貸款人的信用評分、工作、收入⋯⋯等條件後，給予不同的利率，條件越好、利率越低。
理論上，銀行決定貸款人的加碼利率後，就不會再變動，也不會隨著央行的升降息而調整。
一段式利率和分段式利率是什麼？
而房貸利率計算公式中的「加碼利率」又有兩種不同的計算方式：
一種是一段式利率、或稱單一利率：在還款期間都是用同一種利率、計算每個月要還多少利息。適合每月有穩定薪資／收入、或購屋是用於自住的族群，優點是還款總金額較低。
值得注意的是，買房前期可能會有其他大筆支出，例如裝潢費用，但一段式利率在還款前期就要償還相對較高的金額，加上裝潢費用，可能負擔較大，要事先評估自己的還款能力。
另一種則是分段式利率、或稱多段利率：在還款期間，不同階段會有不同的利率，而付出不同的利息金額。
通常分為兩段或三段，第一期利率都會非常優惠，但期間通常只有 1-12 個月不等，第二期之後的利率通常都會高於一段式利率，所以計算下來，還款總金額會高於一段式利率。
但優點是前期還款金額低，負擔較小，適合前期資金不足者、短期內有意願換屋者、或是投資族。不過，還是要提醒此方案的後期還款壓力增加，要謹慎做好理財規劃，避免還不出房貸。
固定利率、機動利率又有什麼差異？選哪個划算？
另外，房貸利率又分成「固定利率」和「機動利率」。
固定利率是指利率不會隨著央行升降息而調整，還款期間都是採用固定的利率。
因為不隨著市場做調整，銀行承做的風險較大，所以通常會將利率訂的比機動利率高，且比較少銀行願意提供這種方案，有提供的銀行通常貸款年限也比較短。
而機動利率，又稱為浮動利率，指的是其利率會隨著央行升降息而做調整，目前大多數的銀行都是採用這個方式。
另外，還有一種「混合式」，也就是混合固定利率與機動利率。
例如政府提供的青年安心成家貸款就是一個例子：前 2 年採固定利率，第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% 固定計息，第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% 固定計息，第3年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息。
總和以上的各種房貸利率種類，目前房屋貸款以「一段式機動利率」為主流。
什麼是「本金攤還」和「本息攤還」？哪種比較划算？
房屋貸款大多是採每個月還款，攤還方式又分為「本息攤還」和「本金攤還」。
「本息攤還」，又稱「本利攤還」或「等額本息還款」，意思是將本金和利息、一起平均在貸款期間內償還，每個月償還的總金額是固定的，其計算方式為：
還款年限 ÷（本金+利息）= 固定的繳款金額
但本息攤還最後要償還的利息總金額較高，不過優點是每個月都是還固定金額，方便規劃、理財，適合每個月薪水／收入固定的族群，也是目前最常用的攤還方式。
而「本金攤還」則是指只有本金平均在貸款期間內償還，每個月償還的本金是一樣的金額，但每期所攤還的利息、會因為累積未攤還的本金逐漸遞減、而跟著減少，所以每個月償還的總金額會越來越低，其計算方式為：
還款年限 ÷ 本金 + 變動利息 = 越來越低的繳款金額
本金攤還的優點是、最後要償還的利息總金額較低，缺點是前期的還款金額較高，若加上前期還有裝潢的支出，是一筆不小的負擔，務必評估自己的還款能力。
房屋貸款利率會受到哪些因素影響？
上面提到房屋貸款利率的計算方式是指標利率＋加碼利率，其中指標利率是每個銀行計算好的，主要是央行宣布升降息才會變動，而加碼利率才是跟著每個人的不同條件而變動的。
這些條件包含：
如何降低房屋貸款利率？
央行升息對房屋貸款利率的影響？
上面內容提到若房屋貸款是屬於機動利率，則指標利率會隨著央行宣布升息而做調整，進而影響整體房貸利率跟著升高。
當然，反之，若央行宣布降息，房貸利率也會跟著降低。
各家銀行房屋貸款利率比較
以下貸款銀行為一般房貸方案，不含針對首購族、公教人員、國軍的政策型房貸，如有需要請參考下一段內容。
| 銀行 | 貸款方案 | 利率 | 利率種類 | 申請資格 | 總費用年百分率 或手續費 |
|---|---|---|---|---|---|
| 玉山銀行 | 指數型房貸 | 2.15%~2.82% 起 | 一段式機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.19%~2.86% |
| 玉山銀行 | 理財型房貸 | 2.65%~3.32% 起 | 一段式機動利率 | 年滿 18 歲的信用正常顧客。 | 每案 8,000 元 |
| 中國信託 | i適貸 | 前六個月機動利率 2.06%， 第七個月起機動利率 2.26% 起 |
兩段式機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.28% 起 |
| 台灣銀行 | 房屋輕鬆貸 | 1. 特定公司或特定專業人員等：2.564% 起。 2. 一般戶：2.814% 起。 註：以上符合特定條件者經評估後最低 2.06% 起。 |
機動利率 | 1. 前 2500 大國內公司、Fortune 全球 500 大在台關係企業、律師、會計師、私立學校教師或醫事、建築專業人員等。 2. 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 |
2.08%~3.67% |
| 合作金庫 | 一般房屋貸款 | 一段式：2.873% 起。 分段式：第一年 2.763% 起， 第二年起 2.973% 起。 |
機動利率 | 提供房地為擔保。 | 2.90% 起 |
| 合作金庫 | 理財樂活優惠專案(舊戶) | 2.203%~2.303% 起 | 機動利率 | 舊貸戶提供住宅用之房地為擔保。 | 2.23%~2.33% 起 |
| 第一銀行 | 購屋貸款 | 2.06%~4.00% | 機動利率 | 凡信用良好，有正當職業，具償還能力之本國國民； 經奉准在國內置產投資之華僑及外僑。 |
2.09%~4.03% |
| 華南銀行 | 定儲利率指數房貸 | 2.06% 起 | 一段式機動利率 | 具備民法成年年齡之本國國民，信用良好無不良記錄者。 年齡加計借款期間未滿80歲。 能提供房屋及基地設定第一順位抵押權予本行。 |
2.088% 起 |
| 華南銀行 | 智慧靈活房貸 | 2.78% 起 | 一段式機動利率 | 具備民法成年年齡之本國國民，信用良好無不良紀錄者。 有正當職業、穩定收入、能按期履約償還本息者。 所提供之房地產，應符合以下規定： 1. 建物及其基地所有權完整，建物用途登記為「住」、「商」、「工」。 2. 房地產可供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。 |
手續費 5,000元 起。 徵信查詢費 300 元。 |
| 彰化銀行 | 購屋貸款 | 2.06% 起 | 一段式機動利率 | 已成年之本國國民， 具完全行為能力且有穩定收入者。 |
2.08% 起 |
| 彰化銀行 | 理財型房貸 | 前 6 個月2.21% 起， 第 7~12 個月 2.26% 起， 第 13 個月後 2.31% 起。 |
分段式機動利率 | 已成年之本國國民，具完全行為能力且有穩定收入者。 | 2.33% 起 |
| 富邦銀行 | 富邦購屋房貸 | 2.30%~4.60% | 機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.33%~3.94% |
| 富邦銀行 | 富邦理財家分期型房貸 | 2.50%-3.85% | 機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.53%~3.18% |
| 國泰世華 | 一般購屋貸款 | 2.19% 起 | 機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.22%~3.45% |
| 國泰世華 | 優質客戶購屋貸款 | 2.19% 起 | 機動利率 | (1) 專業人士：醫師、律師、會計師、建築師、法官、檢察官、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師。 (2) 公、教、公營事業正式員工。 (3) 符合本行優良企業定義之員工。 (4) 本行既有往來優質客戶。 |
2.22%~2.75% |
| 花旗銀行 | 花旗新自由年貸-抵利型 | 2.50% 起 | 機動利率 | 年滿 20 歲，且具還款能力之本國國民。 | 2.50% 起 |
| 渣打銀行 | 指數型房屋貸款 | 2.1% 起 | 一段式機動利率 | 年滿 20 歲，且信用狀況良好之中華民國國民。 | 2.13%~2.33% |
| 臺灣中小企銀 | 幸福優加利 | 2.06% 起 | 機動利率 | 成年且信用記錄正常者。 | 2.078% 起 |
| 新光銀行 | 一般優惠房貸 | 一段式：2.43% 起。 分段式：第 1~12 個月 2.18% 起， 第 13 個月起 2.48% 起。 |
機動利率 | 年滿20歲，且信用狀況良好之中華民國國民。 | 一段式 2.46% 起 分段式 2.48% 起 |
| 新光銀行 | 優客族群房貸 | 一段式：2.42% 起。 分段式：第 1~12 個月 2.33% 起， 第 13 個月起 2.43% 起。 |
機動利率 | 1. 本行薪轉戶。 2. 借款人年收入 60 萬元以上或加計配偶合併年收入100萬元以上。 |
一段式：2.45% 起 分段式：2.45% 起 |
| 台新銀行 | 購屋貸款 | 2.20% 起 | 機動利率 | 年滿 20 歲，且信用狀況良好之中華民國國民。 | 2.24%~3.76% |
| 永豐銀行 | 理財型房貸 | 2.09% 起 | 機動利率 | 年滿 20 歲，且信用狀況良好之中華民國國民。 | 2.12%~2.16% |
| 土地銀行 | 一般購屋貸款 | 2.06%~3% 起 | 機動利率 | 信用良好、年滿 20 歲、具還款能力之本國國民。 | 2.09%~3.03% |
| 上海銀行 | 指數型房貸 | 2.14% 起 | 機動利率 | 年齡 20 歲至 65 歲，具還款能力且信用正常。 | 2.20%~4.65% |
| 兆豐銀行 | 優利方案 | 2.06% 起 | 機動利率 | 符合民法成年年齡、信用良好、具還款能力之本國國民。 房屋座落位置及條件需符本行相關規範。 |
2.09% 起 |
注意：以上資料截至 2023 年 7 月，最新房屋貸款利率，請以各銀行最新公告資料為主。
房屋貸款試算
若已經有預計貸款的金額、年限、利率的話，可利用內政部不動產資訊平台提供的房貸試算服務，但它只提供本息攤還法的試算。
若想詳細比較兩種攤還方式，本息攤還和本金攤還，它們每個月還款金額、總利息支出⋯⋯等有哪些不同，通常各家銀行網站通常也有提供房貸試算服務，例如合作金庫銀行就有提供，只要在輸入相關資料就可以計算出來。
房屋貸款利率常見問題
Q. 房屋貸款利率最低是多少？
目前房貸地板價利率是 2.06%（資料截至 2023 年 7 月。最新房屋貸款利率，請以各銀行最新公告資料為主）。
另外，也可參考央行每個月底公布的「新承做購屋貸款利率」，目前最新數據為 2023 年 5 月，顯示五大銀行、包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀、的新承做房貸利率為 2.101%。
Q. 什麼是指數型房貸？
指數型房貸其實跟機動利率是同一個概念，意即房貸利率會跟著「指數」變動，所謂指數指的就是指標利率，也就是說指數型房貸的利率，會隨著央行升降息而跟著升高或降低。
Q. 什麼是理財型房貸？
一般房貸還款後，那些錢就不能再動用了，但理財型房貸就是把還款的本金轉換為循環額度，也就是可以把這些錢、再借出來靈活運用，優點是可隨借隨還，有動用時才按日計息，適合短期資金周轉或投資理財。
Q. 總費用年百分率（APR）是什麼？
總費用年百分率（APR）也稱作貸款的實質年利率，它可以反映出貸款的「真實成本」。因為它是把貸款要繳的所有費用，例如：開辦費、手續費、信用查詢費、處理費、帳務管理費⋯⋯等，將這些費用連同貸款金額加總後，再除以貸款時間，計算出一個百分率。
上述的費用通常落在 3 千到 2 萬元不等，每家銀行都不太一樣，所以在看房貸方案時，除了看房貸利率外，也要看這些費用的金額，才能更真實的比較各家銀行的貸款方案是否優惠。
Q. 增貸的房貸利率跟原本的會一樣嗎？
不一定。
因為銀行會根據貸款人最近的信用條件、負債狀況、和最新的房屋價值⋯⋯等，再重新評估增貸的利率。
Q. 首購族、國軍、或公教人員有特別優惠的房屋貸款利率嗎？
有的，針對首購族有青年安心成家購屋貸款、內政部自購住宅貸款利息補貼。
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